不動産投資の取引の流れ
ワンルームマンションやファミリーマンションなどの一戸買いは戸建てやマンションの一棟買いに比べ手軽に始まられるため、初心者には最適な投資物件です。
実際に投資する際に頭金が少なかったり、なかったりするとローンの返済額が多くなり、マンション経営が毎月赤字になる可能性がありますので、頭金は最低でも1～2割以上は用意しておきましょう。
マンションの購入時には購入代金とは別に各種税金、保険、事務手数料などで購入価格の5％程度かかりますので、当初の資金は物件購入の頭金と合わせて購入価格の25％以上あると安心です。
不動産投資リスクを回避する方法
マンション投資で失敗をしない為のポイントは、マンション投資でのリスクを理解して適切な対策を施すことです。
マンション投資の3大リスクは①空室のリスク②家賃低下のリスク③資産価値低下のリスクの三つです。③の資産価値低下のリスクは年月による資産価値の低下になるので防ぐのは難しいですが、①の空室のリスクと②の家賃低下のリスクは適切な対策を施すことによって回避することが可能です。
そのためには賃貸管理会社に物件を預ける『家賃保証システム』を利用するか、駅に近いなどの好立地物件を購入するか、リフォーム済み等の設備条件の整った需要の高い物件を購入するかの2つの方法がります。
空室リスクの回避方法
家賃保証システムを利用する
家賃保証システムとは
賃貸管理会社に物件を預けて管理会社が転貸するシステムで、入居者の有無にかかわらず、オーナーは毎月家賃を受け取ることができます。
返済額によっては若干マイナスになる可能性もありますが、安定した家賃収入を得ることができるのは見逃せません。
家賃低下のリスクの回避方法
最初からリスクの低い物件を選ぶ
駅から近いか
物件選びには色々な基準がありますが、首都圏であれば駅から近いというのが一番の条件でしょう。
近ければ近いほどいいですが5分圏内であればいいと思います。
設定家賃が適正か
分譲時に利回りを有利にめるため、周辺相場に比べ設定家賃を高くしている物件もありますので、購入時には周辺の物件の賃料相場を調査することを忘れないようにしましょう。
建物の構造は確かか
構造の判定は遮音性能を見ることによって一つの判断となります。
上下階を分ける床のコンクリートの厚さが18センチ以上の物件を選択すれば大丈夫です。
床遮音性能を判断するL値も確認しましょう。
L-40 |
たまに隣戸を意識するが快適な生活ができる |
L-45 |
応快適な生活ができる |
L-50 |
上階の生活状況が意識される |
L-55 |
上階の生活行為がある程度分かる |
L-60 |
上階の生活行為がわかる |
